Quanto posso financiar com minha renda? O cálculo que o banco faz

Você encontrou o apartamento dos sonhos. R$ 500 mil. Tem R$ 100 mil de entrada. Mas a pergunta que decide tudo: o banco vai aprovar o financiamento?

A resposta depende de uma conta simples que poucos conhecem — e que muda completamente dependendo do sistema que você escolhe.

A regra dos 30%

A maioria dos bancos segue a mesma regra: a parcela do financiamento não pode ultrapassar 30% da renda bruta familiar. Renda de R$ 8.000? A parcela máxima aprovada é de R$ 2.400.

Mas aqui vem o detalhe que pega: qual parcela o banco considera?

• No SAC: o banco olha pra primeira parcela (a mais alta)
• No PRICE: o banco olha pra parcela fixa

Como a primeira parcela do SAC é maior que a parcela fixa do PRICE, pode acontecer de o banco aprovar no PRICE mas negar no SAC — mesmo que o SAC seja mais barato no total.

Exemplo prático

R$ 400 mil financiados em 30 anos, taxa de 10% ao ano:

• SAC: primeira parcela ~R$ 4.400. Renda mínima: R$ 14.700
• PRICE: parcela fixa ~R$ 3.500. Renda mínima: R$ 11.700

Com renda familiar de R$ 12.000, o PRICE seria aprovado e o SAC seria negado. São R$ 3.000 de diferença na renda mínima exigida — por causa de uma escolha de sistema.

Composição de renda

Se a sua renda individual não bate o mínimo, a maioria dos bancos aceita composição de renda com cônjuge, companheiro(a) ou até outros familiares. Duas rendas de R$ 6.000 viram uma renda familiar de R$ 12.000, com parcela máxima de R$ 3.600.

A entrada muda tudo

Quanto maior a entrada, menor o valor financiado, menor a parcela — e mais fácil a aprovação. A maioria dos programas exige entrada mínima de 20% do valor do imóvel, mas dar mais de 20% reduz o risco pro banco e pode até garantir uma taxa de juros menor.

Com R$ 500 mil de imóvel:

• Entrada de 20% (R$ 100 mil): financia R$ 400 mil
• Entrada de 30% (R$ 150 mil): financia R$ 350 mil — parcela cai ~12%

O prazo como alavanca

Estender o prazo reduz a parcela e facilita a aprovação. Mas cuidado: prazos maiores significam mais juros no total.

• 20 anos (240 meses): parcela maior, menos juros no total
• 30 anos (360 meses): parcela menor, mais juros no total
• 35 anos (420 meses): parcela mínima, juros no máximo

A dica é: consiga a aprovação com o prazo necessário, mas amortize antecipadamente sempre que possível. Isso reduz o prazo real sem comprometer o orçamento.

Antes de ir ao banco

Faça a simulação antes. Saiba qual parcela cada sistema gera, qual renda você precisa, quanto a entrada muda o resultado. Chegar no banco sabendo os números evita surpresas — e dá poder de negociação.