SAC ou PRICE: a escolha que pode custar (ou economizar) um apartamento

Você acabou de sair do banco com um contrato de financiamento debaixo do braço. Trinta anos. R$ 400 mil. A parcela parecia caber no orçamento — mas você escolheu o sistema certo?

Essa é a pergunta que pouca gente faz antes de assinar. E a resposta pode significar uma diferença de mais de R$ 200 mil ao longo do contrato.

A diferença que ninguém te explica direito

No SAC (Sistema de Amortização Constante), você paga mais no começo e menos no final. A parcela inicial é mais alta, mas cai todo mês. É aquele esforço no início que compensa lá na frente.

No PRICE (Tabela PRICE), a parcela é a mesma do primeiro ao último mês. Confortável e previsível. Mas existe um custo escondido: nos primeiros anos, quase tudo que você paga é juro. A dívida real mal se mexe.

Um exemplo com números de verdade

Imagine R$ 400 mil financiados em 30 anos, taxa de 10% ao ano:

• SAC: primeira parcela em torno de R$ 4.400, última parcela ~R$ 1.200. Total pago: ~R$ 700 mil.
• PRICE: parcela fixa de ~R$ 3.500. Total pago: ~R$ 920 mil.

A diferença? Mais de R$ 220 mil em juros. É dinheiro suficiente pra dar entrada em outro imóvel.

Por que a diferença é tão grande?

Tudo se resume à velocidade com que você abate a dívida. No SAC, a amortização é constante — cada mês você paga o mesmo pedaço do principal. Como o saldo devedor cai mais rápido, os juros mensais também caem.

No PRICE, a amortização começa pequena e só cresce no final. Nos primeiros 5 anos, você mal reduziu a dívida. São 5 anos pagando parcela cheia e a dívida quase igual.

Então o SAC é sempre melhor?

Nem sempre. O SAC é mais barato no total, mas as primeiras parcelas são mais altas. Se sua renda está no limite dos 30% de comprometimento que o banco exige, pode ser que o SAC inviabilize a aprovação do crédito.

O PRICE faz sentido quando:

• Sua renda hoje não comporta a primeira parcela do SAC
• Você sabe que seus ganhos vão crescer nos próximos anos
• Precisa de previsibilidade total no orçamento

A TR: o detalhe que pouca gente acompanha

Tanto SAC quanto PRICE são afetados pela Taxa Referencial (TR), que corrige o saldo devedor todo mês. De 2018 pra cá ela ficou zerada, mas pode voltar a subir — e quando sobe, suas parcelas sobem junto.

Antes de assinar, simule

A diferença entre um bom e um mau negócio é informação. Cada ponto percentual na taxa, cada ano no prazo, muda completamente o resultado.